Co się bardziej opłaca – wynajem krótko – czy długoterminowy? Jak się pewnie domyślasz, na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Oba modele mają swoje wady i zalety, o których należy pamiętać, decydując się na daną formę zarządzania nieruchomością. W tym wpisie chcemy się skupić na najmie krótkoterminowym, który zyskuje w Polsce coraz większą popularność. Poznajmy zatem kluczowe korzyści oraz zagrożenia wynikające z oferowania apartamentów na wynajem na doby.
Rynek najmu krótkoterminowego intensywnie się rozwija. Nic dziwnego – turyści czy osoby podróżujące biznesowo cenią sobie możliwość noclegu w samodzielnym mieszkaniu, z własną kuchnią i miejscem parkingowym. To także dobra opcja dla rodzin z dziećmi czy grupy przyjaciół, bowiem w przeważającej większości jest to bardziej opłacalne rozwiązanie w porównaniu do hotelu. Należy też pamiętać, że apartamenty służą często jako plany fotograficzne i filmowe. To pozwala właścicielowi czerpać jeszcze większe zyski i szerzej promować swoje usługi.
Zalety najmu krótkoterminowego
Faktem jest, że najem krótkoterminowy najlepiej sprawdza się w dużych miastach (szczególnie w centrum) oraz w kurortach turystycznych. Ale warto nadmienić, że ostatnimi czasy mieszkania na doby są oferowane też w mniejszych miejscowościach, na pierwszy rzut oka nie wyróżniających się pod względem atrakcyjności. Dlatego praktycznie każdy właściciel nieruchomości, bez względu na jej położenie, może rozważać tę formę zarobkowania. A jej zalet jest naprawdę wiele.
Zyski z wynajmu apartamentów na doby
Zyski to pierwszy argument za tym, że warto oferować mieszkanie na wynajem krótkoterminowy. W porównaniu do posiadania stałych lokatorów, dochody z takiej działalności mogą być o kilkadziesiąt, a nawet – kilkaset procent wyższe. Oczywiście, wiele zależy tu od lokalizacji mieszkania, jego standardu oraz jak pokazała pandemia – także czynników zewnętrznych. Jednak co do zasady, w ujęciu rocznym, przy stałym zaangażowaniu i regularnym obłożeniu, właściciel zarabia więcej.
Wynajem krótkoterminowy – większa elastyczność
Najem krótkoterminowy daje dużą swobodę w zarządzaniu nieruchomością. Właściciel może korzystać z danego mieszkania, na przykład spędzając tam urlop czy udostępniać go rodzinie. To atrakcyjne rozwiązanie, szczególnie gdy mówimy o apartamentach położonych w miejscach związanych z turystyką. Elastyczność dotyczy także kwestii związanych ze sprzedażą. Właściciel praktycznie w każdej chwili może zdecydować się na sprzedaż swojej nieruchomości, ponieważ nie jest związany z lokatorami żadną umową.
Lepsza kontrola nad mieszkaniem
Często bywa tak, że przy najmie długoterminowym wynajmujący przez dłuższy czas nie zagląda do mieszkania. Gdy lokatorzy płacą w terminie i nie zgłaszają większych usterek, wielu właścicieli nie czuje potrzeby “doglądania” stanu nieruchomości. Takie podejście może jednak prowadzić do przykrych rozczarowań, gdy po miesiącach z pozoru dobrej współpracy, okazuje się, że niezbędny jest mniej lub bardziej kosztowny remont. Przy wynajmie na doby sprawujemy natomiast stałą pieczę nad apartamentem. Możemy więc na bieżąco likwidować szkody i dbać o jak najwyższy standard.
Mniejsze ryzyko związane z nieuczciwymi lokatorami
Chyba każdy słyszał historie o lokatorach, którzy zasiedzieli się w mieszkaniu, nagle przestali płacić czy nie chcieli go opuścić, nawet po rozwiązaniu umowy. Obecnie polskie prawo nie stoi w tej kwestii po stronie wynajmującego. Nadal obowiązuje bowiem zakaz eksmisji związany z pandemią, który skutecznie blokuje możliwość pozbycia się nieuczciwych najemców. Ten problem nie dotyczy jednak wynajmu mieszkania na doby. Zapłaty często dokonuje się tu z góry bądź pobiera się zaliczkę lub zadatek. I co ważne – osoba, która dokonała rezerwacji, może przebywać w mieszkaniu wyłącznie we wskazanym okresie. Jej “zasiedzenie się” nie jest więc możliwe.
Wady wynajmu krótkoterminowego
Wynajem krótkoterminowy ma także swoje wady, które potrafią skutecznie zniechęcić do tej formy zarobkowania. Niektóre z nich są obiektywnie nie do przeskoczenia, w przypadku innych można jednak znaleźć rozwiązania, skutecznie łagodzące trudności. Przyjrzyjmy się najważniejszym z nich.
Szybsze zużycie mieszkania
Duża rotacja lokatorów oraz ich podejście wynikające z faktu, że są w danym miejscu tylko na chwilę, często powoduje, że meble i sprzęty ulegają szybszemu zużyciu. Imprezy, przestawianie bagaży, chodzenie po domu w butach – czasem wystarczy jedna wizyta turystów, aby konieczny był remont, malowanie lub generalne sprzątanie.
Hałas i złe stosunki z sąsiadami
Mieszkanie w sąsiedztwie apartamentu na wynajem krótkoterminowy bywa uciążliwe. Późne powroty, głośne spotkania towarzyskie, nocne imprezy turystów – to wszystko może powodować napięcia między właścicielem a wspólnotą. Jak temu zaradzić? Z pomocą przychodzą nam: jasny regulamin oraz nowoczesne systemy nadzoru, jak monitoring hałasu.
Rażące naruszenie ciszy nocnej może być podstawą do wyproszenia kłopotliwych gości. Dodatkowo, posiadając monitoring hałasu RentEye, właściciel ma dowód na złamanie regulaminu w postaci raportu z doby hotelowej. To rozwiązanie przynosi korzyści także sąsiadom. Zyskują oni bowiem pewność, że wynajmujący posiada całodobową kontrolę nad tym, co dzieje się w mieszkaniu i w każdej chwili może zareagować.
Duża pracochłonność
Zarządzanie apartamentem na wynajem krótkoterminowy wymaga czasu. Zakres obowiązków obejmuje bowiem wystawianie ogłoszeń na platformach, takich jak Booking czy Airbnb, aktualizowanie oferty, kontakt z gośćmi, sprzątanie mieszkania, zmianę pościeli, dostarczanie i odbiór kluczy, dokonywanie napraw i remontów. Lista rzeczy do zrobienia jest naprawdę długa i rośnie wprost proporcjonalnie do liczby oferowanych mieszkań. Z tej przyczyny wielu właścicieli powierza to zadanie firmom zewnętrznym, nawet kosztem niższych dochodów.
Spora konkurencja
Właściciel mieszkania na wynajem krótkoterminowy musi nieustannie dbać o atrakcyjność swojej oferty. Dotyczy to zarówno standardu apartamentu, jak i ceny, a także specjalnych promocji. Na rynku, szczególnie w przypadku dużych miast, nie brakuje konkurencji, która może skusić gości lepszą lokalizacją, ceną czy dodatkowymi udogodnieniami, na przykład miejscem parkingowym. Kiedy liczba podobnych lokali rośnie, trudniej jest znaleźć gości, a mieszkanie coraz częściej może stać puste, a tym samym – nie zarabiać.
Ryzyko przestojów
Nie można zakładać, że uzyskamy pełne obłożenie apartamentu przez cały rok. W zależności od miejsca, w którym znajduje się mieszkanie, zwykle obserwujemy zjawisko wzmożonego ruchu oraz okres przestoju. Wpływy z mieszkania na doby nie będą więc regularne. Dlatego też niektórzy właściciele decydują się na łączenie wynajmu stałego z krótkoterminowym – od października do czerwca podpisując umowy ze studentami, a w sezonie letnim pozostawiając apartament do użytku turystów. Dzięki temu zwiększają zyski, minimalizując martwe okresy.
Najem krótkoterminowy – czy warto?
Właściciel przed podjęciem decyzji o najmie długo- czy krótkoterminowym powinien dokładnie przeanalizować wszystkie czynniki i oszacować opłacalność każdej z opcji. Warto też pamiętać, że na rynku dostępne są rozwiązania, które wspierają zarządcę w różnych aspektach działalności – rozbudowane serwisy rezerwacyjne czy oferowany przez nas nowoczesny system monitoringu hałasu.
Zobacz też:
Hałas i imprezy – jak ochronić przed nimi apartament na wynajem?
