Sytuacja na rynku nieruchomości zmienia się w ostatnich miesiącach bardzo dynamicznie. Decydujący wpływ ma na nią kilka czynników – dwucyfrowa inflacja, podwyżka stóp procentowych, zaostrzenie przez KNF warunków udzielania kredytów hipotecznych czy wreszcie wojna w Ukrainie, której efektem jest napływ do Polski blisko 3 mln uchodźców. W obliczu rosnących cen i niepewności związanej z trwającym konfliktem za naszą wschodnią granicą, wiele osób zastanawia się, czy kupowanie mieszkania w 2022 roku będzie dobrą inwestycją.
Czy ceny mieszkań spadną? Eksperci są raczej zgodni, że w najbliższym czasie nie ma co liczyć na znaczące obniżki. W marcu 2022 r. inflacja osiągnęła 11% – to wynik, który ostatni raz notowany był w poprzednim stuleciu. Rosnące ceny dotyczą praktycznie wszystkich aspektów naszego życia, także branży budowlanej. W obliczu podwyżek deweloperom ciężko więc oszacować, ile ostatecznie wyniesie koszt budowy metra kwadratowego mieszkania. Do tego dochodzą trudności ze znalezieniem pracowników, którzy wypełnią lukę po zatrudnionych w budowlance obywatelach Ukrainy, masowo powracających do swojej ojczyzny.
Z drugiej strony mamy jednak drożejące kredyty hipoteczne i niższą zdolność kredytową znacznej części społeczeństwa, przez które deweloperzy notują już spadki sprzedaży. Mniejszy popyt w obliczu obecnej sytuacji gospodarczej nie oznacza jednak obniżek cen. Ale co ważne, nie prognozuje się także drastycznych wzrostów.
W najbliższym czasie możemy mieć za to do czynienia z większym zainteresowaniem wynajmem, którego średnie ceny systematycznie rosną. To sprawia, że kupno mieszkania w formie inwestycji staje się dobrym kierunkiem.
Nie tylko wzrost stóp procentowych. Trudniej o kredyt hipoteczny, więc popyt na mieszkania spada
Od kwietnia 2022 r. Komisja Nadzoru Finansowego zaleca, aby banki podczas szacowania zdolności kredytowej klienta uwzględniały rynkowe stopy procentowe wyższe o 5 punktów bazowych. W praktyce oznacza to, że wiele gospodarstw domowych nie mając szans na pożyczkę, odkłada decyzję o zakupie mieszkania dla siebie lub na wynajem na bliżej nieokreśloną przyszłość.
Ale trend spadkowy obserwowany był już w całym pierwszym kwartale 2022, jeszcze przed wprowadzeniem tak restrykcyjnej polityki kredytowej banków. Odpowiedzialne za to były: postępująca drożyzna, wzrost stóp procentowych oraz nastroje związane z wojną na Ukrainie, które nie sprzyjały podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości.
W przypadku dwóch pierwszych czynników, potencjalni nabywcy kalkulowali, czy będzie ich stać na obsługę tak szybko drożejącego kredytu, przy skokowo rosnących kosztach życia. Ale niepewna sytuacja polityczna w Europie także nie pozostała tu bez znaczenia i nadal skutecznie blokuje popyt na rynku.
Rosnące ceny wynajmu
Inflacja, wzrost stóp procentowych, trudno dostępne kredyty – w takim otoczeniu siłą rzeczy na znaczeniu zyskuje najem długoterminowy. Właściciele wynajmują swoje mieszkania za wyższe stawki (od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent w porównaniu do początku roku), a napływ uchodźców z Ukrainy dodatkowo ożywił rynek. To sprawia, że wielu inwestorów jest zainteresowanych zakupem nieruchomości właśnie na ten cel.
Inwestycja w mieszkanie na wynajem to ponadto jedna z lepszych form ochrony kapitału przed inflacją. Szczególnie, gdy mamy do czynienia z dwucyfrowym poziomem. Co więcej, deficyt mieszkaniowy w Polsce szacuje się na 1,5 mln. Dane te pochodzą z końca 2021 r., więc nie obejmowały perspektywy przybycia do Polski tak wielu osób uciekających od wojny, które muszą przecież gdzieś mieszkać. Dziś praktycznie każde mieszkanie znajdzie więc swoich najemców i wygeneruje dla jego właściciela jakiś zysk – patrząc zarówno w bliższej, jak i dalszej przyszłości.
A może wynajem krótkoterminowy?
Inną formą inwestycji jest zakup mieszkania na wynajem krótkoterminowy. Ta opcja przy odpowiednim zaangażowaniu, pozwala podnieść rentowność całego przedsięwzięcia. Oczywiście, wiąże się to z większym nakładem pracy ze strony właściciela, chyba że nawiąże on współpracę z firmą zajmującą się zarządzaniem najmem krótkoterminowym. W takim przypadku zyski mogą być wyższe od kilkunastu do kilkudziesięciu procent w porównaniu do najmu długoterminowego.
Wejście na rynek najmu krótkoterminowego ułatwiają dodatkowo nowoczesne technologie. Programy do zarządzania, portale bookingowe czy rozwiązania, takie jak monitoring hałasu, zapewniające bezpieczeństwo apartamentu i dobre relacje z sąsiadami, ułatwiają sprawowanie kontroli nad tego typu inwestycją. Dzięki temu staje się ona mniej obciążająca dla właściciela, dla którego wynajem mieszkania nie jest podstawowym źródłem dochodu.
Zakup mieszkania na wynajem – czy warto?
Zakup mieszkania na wynajem w obecnej sytuacji ma wiele plusów. Za tym rozwiązaniem przemawia:
- skuteczna ochrona kapitału przed inflacją – długoterminowa inwestycja w nieruchomości to bezpieczeństwo i zabezpieczenie pieniędzy przed spadkiem ich wartości,
- rosnące ceny wynajmu – zwiększają rentowność inwestycji,
- szereg możliwości zarabiania – wynajem długo-, krótkoterminowy lub mieszany.
Minusy?
- niestabilna sytuacja międzynarodowa,
- rosnące stopy procentowe, a co za tym idzie – droga obsługa kredytu dla osób nieposiadających kapitału własnego,
- wysokie ceny nieruchomości przy jednoczesnym zaostrzeniu warunków udzielania kredytów.
Sprawdź ofertę czujnika hałasu i zabezpiecz swoje mieszkanie.
